Um prédio conhecido por ter abrigado a sede da Oi no Leblon, no Rio de Janeiro, está voltando ao mercado com outra proposta. O imóvel foi comprado pela HSI por R$ 205 milhões, em dezembro de 2023, passou por uma ampla modernização e ganhou um novo nome: Rythme. Agora, chega à fase final das obras com aluguel pedido em torno de R$ 350 por metro quadrado, segundo informações publicadas pelo Diário do Rio.

O caso ajuda a entender uma decisão que aparece com frequência no mercado imobiliário: quando um edifício deixa de atender às exigências atuais, vale mais a pena modernizá-lo ou demolir e construir outro? A resposta passa pela condição da estrutura, pelo custo das intervenções, pela localização e pelo valor que o imóvel pode alcançar depois da obra.

No Rythme, parte da construção existente foi aproveitada no projeto de modernização. Segundo os dados divulgados pela HSI, o empreendimento terá 21.044 m² de Área Bruta Locável (ABL), ou seja, a área que pode ser destinada à locação.

A modernização também representa um investimento expressivo. Em 2025, a Exame informou investimento de R$ 400 milhões no projeto e expectativa de aluguel de aproximadamente R$ 320 por m² naquele momento. Mais recentemente, o valor pedido chegou a cerca de R$ 350 por m².

Um edifício pode ficar desatualizado sem perder seu potencial
Uma análise da JLL sobre imóveis em processo de obsolescência estima que preservar boa parte da estrutura existente pode gerar economia de 30% a 40% em comparação com demolir e reconstruir. A referência é internacional e não significa que todo retrofit será mais econômico, mas ajuda a explicar por que o aproveitamento de estruturas existentes aparece como uma das alternativas consideradas nesse tipo de projeto.

Um edifício pode perder competitividade antes de sua estrutura chegar ao fim da vida útil. Concreto e fundações podem continuar aproveitáveis enquanto climatização, instalações elétricas, elevadores, fachada e configuração dos espaços já não correspondem às necessidades de uma nova ocupação.

É nesse intervalo que se situa o retrofit: parte da construção pode ser preservada enquanto outros componentes são substituídos ou modificados. A extensão das intervenções, no entanto, varia conforme as condições de cada imóvel e pode alterar significativamente o custo do projeto.

O que foi alterado no edifício
No caso da antiga sede da Oi, a intervenção alcançou diferentes sistemas prediais. De acordo com as especificações divulgadas pela HSI, o projeto prevê ar-condicionado central do tipo VRF, geradores para atender 100% das áreas comuns e privativas e seis elevadores com chamada antecipada.

A configuração das áreas para locação também foi modificada. As lajes terão aproximadamente 1.492 m² e poderão ser divididas em até cinco conjuntos, a partir de cerca de 200 m². Com isso, um mesmo pavimento poderá ser alugado integralmente ou separado entre diferentes ocupantes.

Essa possibilidade de subdivisão ajuda a mostrar uma das questões técnicas presentes em retrofits corporativos. Quando a configuração de um pavimento muda, instalações como climatização, energia e circulação também precisam ser analisadas para as novas formas de ocupação. O quanto da infraestrutura original pode ser aproveitado e o quanto precisa ser alterado depende das características de cada edifício.

A fachada é outra frente possível de intervenção. Alterações em vidros, revestimentos e elementos de proteção solar podem modificar a entrada de calor no edifício e afetar a demanda do sistema de climatização. No caso do Rythme, as informações públicas consultadas descrevem a renovação da fachada, mas não permitem quantificar eventual redução no consumo de energia decorrente dessa intervenção.

Preservar a estrutura também muda a conta de carbono
A decisão de manter partes de uma construção existente tem ainda uma dimensão ambiental. Para entendê-la, é preciso considerar não apenas a energia que o prédio consumirá depois de pronto, mas também as emissões associadas à própria construção.

É o chamado carbono incorporado: as emissões de gases de efeito estufa relacionadas à produção e ao transporte dos materiais e à execução da obra. Fabricar cimento e aço, por exemplo, gera emissões antes mesmo de o edifício começar a funcionar.

Quando uma estrutura de concreto e aço é mantida, evita-se a necessidade de produzir novamente parte desses materiais. Isso não torna automaticamente um retrofit de baixo carbono, porque novas fachadas, equipamentos, instalações e acabamentos também têm impactos ambientais. O resultado depende do que foi preservado, substituído e acrescentado.

Um caso documentado pela RICS ajuda a dimensionar essa diferença. No retrofit do 1 Finsbury Avenue, em Londres, as emissões incorporadas ficaram abaixo de 10% das associadas a um edifício novo típico usado como referência pela entidade. Trata-se de um projeto específico e o resultado não pode ser transferido diretamente para o Rythme, para o qual não foram encontrados dados públicos equivalentes de carbono incorporado.

A transformação da antiga sede da Oi ajuda a mostrar, portanto, que um retrofit de grande porte não se resume à renovação visual de um imóvel. Antes de decidir o que substituir, existe uma questão anterior: identificar o que ainda pode ser aproveitado. Estrutura, climatização, energia, elevadores, fachada e configuração dos pavimentos têm ciclos de vida diferentes, e é a condição de cada um desses componentes que determina a extensão da intervenção.

No Rythme, a opção foi manter parte da construção e atualizar diferentes sistemas e espaços. O caso coloca em escala concreta uma questão que se repete em outros edifícios que perderam competitividade: quanto de uma construção ainda tem valor técnico para permanecer e quanto precisa ser transformado para permitir um novo ciclo de uso.

Como construímos este material
Essa matéria foi elaborada com informações públicas da HSI sobre o Rythme Leblon, reportagens da Exame e do Diário do Rio, dados da JLL sobre retrofit e referências da RICS. Caso identifique alguma inconsistência ou queira sugerir novas pautas, entre em contato pelo e-mail [email protected].