Por Redação

O relatório Global Real Estate Market Outlook, da JLL, apresenta um panorama no qual a redução da oferta de novos empreendimentos comerciais passa a influenciar diretamente decisões de ocupação, reposicionamento de ativos e estratégias de investimento em diferentes regiões do mundo. Publicado em dezembro de 2025, o documento observa que a desaceleração no desenvolvimento imobiliário, especialmente no segmento de escritórios, cria um cenário em que a qualidade dos ativos existentes ganha protagonismo.

Diante desse contexto, algumas perguntas passam a orientar o debate no setor em 2026: o que diferencia, na prática, um ativo considerado de alta qualidade? Como a menor oferta altera os critérios de escolha de ocupantes e investidores? E de que forma essa mudança reposiciona o papel da gestão predial e da operação no valor final dos imóveis?

Menos novos empreendimentos, mais pressão sobre a oferta qualificada
Segundo a JLL, 2026 será marcado por uma intensificação das restrições de oferta nos principais mercados da América do Norte e da Europa. Nos Estados Unidos, o volume de novas entregas de escritórios atinge o nível mais baixo já registrado, com queda projetada de 75% nas conclusões em relação aos ciclos anteriores. Na Europa, os novos projetos também recuam, com níveis de construção nos patamares mais baixos desde 2010.

O relatório destaca que grande parte do pipeline remanescente já se encontra pré-locada, o que reduz ainda mais as opções disponíveis para empresas que buscam espaços de maior porte ou com especificações mais elevadas. Em mercados com forte concentração de demanda, como Tóquio, Nova York e Londres, a escassez de espaços de alta qualidade tende a se tornar ainda mais perceptível.

Quando a demanda retorna, a qualidade vira filtro
A JLL projeta fortalecimento da demanda por locação em 2026 em diversos segmentos, incluindo escritórios e ativos industriais, impulsionado por condições macroeconômicas mais estáveis e maior confiança dos ocupantes. No entanto, a combinação entre retomada da demanda e queda na oferta cria um ambiente no qual a qualidade do ativo passa a ser um filtro decisivo, e não apenas um diferencial.

O relatório observa que, diante da limitação de novas opções, empresas ampliam o escopo de busca, avaliando ativos fora do topo absoluto do mercado, mas ainda assim exigindo padrões mínimos de desempenho, conforto, eficiência e experiência do usuário.

Reposicionamento e retrofit ganham centralidade
Outro ponto destacado no estudo é o aumento do volume de ativos sob risco de obsolescência. A JLL estima que mais de 130 milhões de metros quadrados de escritórios, apenas nos principais mercados globais, estejam sujeitos a processos de reposicionamento ou retrofit.

Cidades como Paris, Londres, Nova York, Boston e Chicago concentram parte significativa desse estoque. O relatório indica que proprietários têm reconhecido vantagens claras na modernização de ativos existentes, incluindo prazos mais curtos de intervenção, menor custo relativo em comparação a novas construções e redução de emissões associadas ao carbono incorporado.

Melhorias focadas em eficiência energética também ganham destaque, não apenas como resposta a custos operacionais crescentes, mas como elemento de valorização do ativo ao longo de seu ciclo de vida.

Experiência como critério de valor
A escassez de espaços de alta qualidade ocorre em paralelo a uma mudança nas expectativas dos usuários. O relatório aponta que mais de dois terços das pessoas globalmente esperam ambientes que integrem bem-estar, personalização e qualidade da experiência. Esse descompasso entre expectativa e oferta reforça o risco de “obsolescência por experiência” em ativos que não acompanham essas demandas.

A JLL observa que a aceitação de políticas de presença nos escritórios está diretamente relacionada à percepção de valor do ambiente físico. Quando a experiência é avaliada como positiva, a adesão aumenta; quando o espaço não atende a critérios básicos de conforto, conveniência e bem-estar, a resistência se intensifica.

O papel estratégico da gestão predial

Em 2026, escolher entre ocupar, adaptar ou investir passa menos por oportunidade e mais por critério. Com menos espaços disponíveis e expectativas mais altas, a decisão começa pelo que o ativo entrega hoje e pelo que consegue sustentar ao longo do tempo. Qualidade, experiência, eficiência e capacidade de adaptação deixam de ser atributos desejáveis e passam a influenciar diretamente o caminho escolhido.

O relatório da JLL reforça que essas escolhas não são óbvias nem padronizadas. Elas dependem da leitura fina de cada ativo, da maturidade da gestão e do quanto o espaço responde às demandas reais de quem ocupa, opera e investe.

A pergunta que fica não é apenas qual decisão tomar, mas quais critérios estão orientando essa decisão.