Por Alberto Reis

Um dos maiores desafios no Facility Management, considerando o gerenciamento de uma operação, é o acesso às informações. Projetos antigos, as-built desatualizados, mudanças estruturais posteriores à concepção original e sem evidências dos registros. E estamos considerando ainda, nessa situação, que os projetos estariam disponíveis.

Considerando as competências do profissional de FM, que tem como sua maior habilidade garantir a qualidade e a eficiência das instalações de um empreendimento, proporcionando ambientes confortáveis e seguros para seus usuários, esse profissional vem desenvolvendo critérios e procedimentos para viabilizar a boa operação dos ativos.

O Facility Manager tem se mostrado cada vez mais atuante em projetos de arquitetura desde sua fase inicial. O entendimento e o comportamento da operação, considerando a disponibilidade das informações já em um primeiro momento, evitam, assim, “quebras” em todas as etapas do processo. Pensando, desde o início, na vida útil do empreendimento.

Essa “quebra”, considerando todas as etapas desde a concepção do projeto, sua execução, manutenção e operação, que são o resultado desse entregável, causa danos significativos à qualidade do gerenciamento, fazendo com que algumas operações possam funcionar em estado de alerta frequente, uma vez que as informações relacionadas ao projeto do ativo precisarão ser resgatadas. Como consequência, fica evidente a necessidade de se construir um novo critério com o registro de todos os ativos e os comportamentos dessas operações, para que se possa propor ou oferecer as melhorias necessárias.

Com a rapidez com que os novos projetos são concebidos e com toda a estrutura de informações referentes às etapas de modelagem sendo disponibilizadas durante sua execução, o uso do BIM (Building Information Modeling) tem se mostrado a melhor alternativa para viabilizar operações de Facility Management com qualidade e visando à longevidade dos empreendimentos, sem contar ainda com a eficácia dos serviços que podem ser estabelecidos pela equipe de FM tanto na fase de projetos quanto no desenvolvimento deles.

Informações precisas sobre os elementos previstos durante o processo de modelagem, acesso antecipado às informações correspondentes dos ativos previstos por disciplina, preparação e execução da obra, bem como todo o planejamento de sua conservação (chamado de BIM nível 3, onde se consolida a disponibilidade das modalidades do projeto para o gerenciamento da manutenção e da operação – performance do empreendimento) são alguns dos benefícios que o processo BIM permitirá ao gestor de Facility Management aplicar em seu modelo de gestão.

O BIM em empreendimentos existentes

Em razão de boa parte dos empreendimentos não disponibilizarem ou não possuírem, como citado, os documentos relacionados ao projeto objeto do gerenciamento, muitas operações iniciam o processo inverso, aplicando o BIM de forma inovadora.

Como se trata de um processo que, inicialmente, pode ser visto como oneroso, uma vez que o empreendimento está operando e acaba se tornando uma ação secundária, por mais que seja fundamental, algumas organizações estão realizando o processo de modelagem dos empreendimentos de forma gradual, levando em consideração sua atividade-fim e reorganizando as informações dos projetos existentes dentro de um ambiente comum de dados.

O primeiro passo é reunir o máximo de informações possíveis do empreendimento e conciliá-las com a situação física do imóvel, observando a compatibilização das informações.

O segundo passo é organizar as informações, tornando-as acessíveis em uma única base de dados. Caso existam apenas informações físicas (plantas impressas), que estejam todas disponíveis em um único setor para a triagem das disciplinas.

O terceiro passo é desenvolver o Plano de Implementação do BIM com foco no Facility Management. Avaliar a disponibilidade de organização das informações, o nível de qualificação das equipes envolvidas nesse trabalho, o nível de softwares aplicados ao modelo de gestão, os hardwares disponíveis, dentre outros.

Esses passos são determinantes para que todas as situações de análise dos empreendimentos possam ser realizadas. A expertise mostra que nem todos os empreendimentos dispõem de informações ou registros dos projetos.

Com a estrutura organizada, é possível iniciar o processo de gestão, considerando os impactos dos dados obtidos:

- Impacto baixo: quando as informações do empreendimento estão em formato digital e podem ser aplicadas com facilidade no BIM;
- Impacto médio: quando as informações estão em formato digital/físico e podem ser parcialmente usadas para adequação ao BIM;
- Alto impacto: quando as informações são apenas físicas e precisarão ser digitalizadas para fazer parte do BIM;
- Crítico: quando não existem informações disponíveis.

Para que a adoção do BIM nas empresas possa ocorrer de forma adequada, a recomendação é entender o momento atual da organização (briefing) e desenvolver um plano de ação que permita que a mudança ocorra de forma gradual, sem impacto direto no negócio. Como sugestão, ainda, iniciar esse desenvolvimento nos ambientes de alto impacto que necessitem de supervisão contínua (como, por exemplo, data centers, call centers, unidades de terapia intensiva, etc.).

O profissional de Facility Management, com sua visão analítica, contribuirá de forma determinante para o sucesso dos projetos, aplicando o BIM tanto na fase de concepção quanto em empreendimentos já existentes, organizando as informações e garantindo o alto rendimento do ativo, que é o objetivo final de todos os atores envolvidos no gerenciamento.