O Itaú Unibanco assumiu um compromisso imobiliário que atravessará boa parte da próxima década. O banco alugou integralmente o Esther Towers, complexo de duas torres na região da Chucri Zaidan, em São Paulo, com aproximadamente 91,4 mil m² de área locável e capacidade para cerca de 9.600 posições de trabalho. O contrato tem prazo inicial de dez anos, prorrogável por outros cinco.

A dimensão coloca a operação fora da curva. Segundo levantamento divulgado pela Exame, com dados da Binswanger Brazil e da CBRE, a área contratada equivale a mais de quatro vezes a média das maiores locações individuais recentes de São Paulo. A CBRE classifica o negócio como a maior locação de um empreendimento especulativo de escritórios já realizada no País.

Mais do que o tamanho, o contrato recoloca uma questão que ficou parcialmente suspensa durante os anos de ajuste ao trabalho híbrido: como tomar decisões imobiliárias para dez ou quinze anos quando a forma de trabalhar pode mudar em períodos muito menores?

O caso do Itaú, isoladamente, não comprova uma mudança de mercado. Ele ocorre, porém, quando pesquisas começam a registrar maior estabilidade nas decisões sobre portfólio. A 2026 Americas Office Occupier Sentiment Survey, da CBRE, mostra que 66% das organizações pesquisadas pretendem manter ou ampliar seus espaços nos próximos três anos.

Entre companhias com 10 mil empregados ou mais, 46% ainda esperam reduzir área, ante 60% em 2025. Também caiu, de 67% para 47%, a parcela dessas empresas que cita o trabalho híbrido como razão para diminuir o portfólio. A leitura da CBRE é que parte dos grandes ocupantes já realizou os principais ajustes relacionados à adoção do híbrido.

Da incerteza à capacidade futura
Com políticas de presença mais estruturadas, a discussão imobiliária volta a incorporar variáveis que vão além da frequência no escritório: capacidade futura, localização, concentração de equipes, infraestrutura técnica, mobilidade, CAPEX e custo total de ocupação.

A Global Occupancy Planning Benchmark Report 2026, da JLL, oferece outro sinal dessa maturação. A utilização média dos escritórios chegou a 56% globalmente, ante 54% em 2025 e 49% em 2024. A diferença entre utilização efetiva e meta das organizações caiu de 25 para 18 pontos percentuais, resultado de maior presença e de metas mais realistas.

Isso não representa retorno ao padrão pré-pandemia. O mesmo estudo mostra programas híbridos em 80% das organizações pesquisadas. O que aparece é um ambiente menos experimental, no qual o híbrido permanece, mas passa a operar com parâmetros de utilização mais conhecidos.

O Itaú informou que a contratação do Esther Towers integra seu plano de investimentos em infraestrutura diante da evolução gradual de seu modelo híbrido. O fato relevante divulgado pela EZTec informa que o contrato deverá gerar aproximadamente R$ 1,17 bilhão em receitas de locação nos primeiros dez anos, a valores atuais.

A maior previsibilidade sobre ocupação, entretanto, não elimina a incerteza do horizonte longo. Um contrato pode atravessar diferentes políticas de presença, ciclos de crescimento, mudanças tecnológicas e novas formas de organização das equipes. Por isso, a questão deixa de ser apenas quanto espaço contratar e passa também por quanto desse espaço poderá se adaptar ao longo do tempo.

Flexibilidade dentro de um contrato longo
A duração do compromisso não significa que o espaço precise permanecer igual durante toda a vigência. A pesquisa da CBRE mostra empresas negociando direitos de expansão e contração, cláusulas de saída e espaços flexíveis como complemento ao portfólio. Apenas 16% dos respondentes disseram não possuir uma estratégia para esse tipo de espaço, ante 24% em 2025.

A pesquisa da JLL sobre espaços flexíveis publicada em 2026 descreve lógica semelhante: contratos tradicionais podem ser combinados com áreas de menor duração para absorver oscilações de demanda, projetos temporários ou incertezas sobre crescimento das equipes.

No próprio edifício, essa flexibilidade pode aparecer em pavimentos com diferentes configurações, áreas reversíveis, compartilhamento de posições, implantação por fases e infraestrutura preparada para adaptações posteriores. São formas de conciliar duas velocidades distintas: a do imóvel, medida em anos ou décadas, e a da organização do trabalho, que pode mudar muito mais rapidamente.

A locação do Itaú explicita esse contraste. O contrato foi fechado em 2026 para uma ocupação que avançará pelos anos 2030. Nesse intervalo, políticas de presença, tecnologia, tamanho das equipes e padrões de colaboração poderão mudar diversas vezes, enquanto o endereço e boa parte da infraestrutura permanecerão.

Os sinais atuais não permitem afirmar que as grandes corporações tenham encerrado o ciclo de revisão de portfólios iniciado com a pandemia. Indicam, porém, que a incerteza sobre o híbrido já não impede compromissos imobiliários de grande escala. A questão passa a ser como incorporar flexibilidade a decisões que, por natureza, continuam sendo de longo prazo.

Como construímos este material
Esta matéria foi elaborada com base no fato relevante da EZTec sobre a locação do Esther Towers, informações divulgadas pelo Itaú e pesquisas da CBRE e JLL sobre ocupação, trabalho híbrido e planejamento de portfólio. Caso identifique alguma inconsistência ou queira sugerir novas pautas, entre em contato pelo e-mail [email protected].