​O mercado imobiliário corporativo atravessa uma mudança de referência. Critérios como localização, custo por metro quadrado e número de funcionários continuam importantes, mas já não explicam, sozinhos, o valor e a competitividade de um ativo. Nesta entrevista à InfraFM, Hilton Rejman, presidente da BGRE Brasil, analisa como flexibilidade, experiência do ocupante, eficiência operacional, resiliência e leitura antecipada dos movimentos das empresas passaram a orientar as decisões de Real Estate. Com mais de 30 anos de atuação no setor, o executivo defende uma gestão próxima dos locatários e integrada às decisões estratégicas do negócio. Acompanhe:

Quais referências que orientavam as decisões de Real Estate deixaram de funcionar ou já não são suficientes no cenário atual?

Critérios tradicionais como localização, custo de ocupação por metro quadrado e headcount continuam relevantes, mas já não são suficientes para orientar decisões estratégicas de Real Estate. A lógica de que o headcount determina automaticamente a metragem a ser locada foi profundamente impactada pelo trabalho híbrido, em um contexto no qual a ocupação de um mesmo andar pode variar significativamente ao longo da semana. Ao mesmo tempo, no mercado corporativo de alto padrão, as características das lajes evoluíram muito. Pé-direito, piso elevado, shafts, ar-condicionado e infraestrutura tecnológica estão cada vez mais nivelados. Costumo dizer que, em certa medida, a laje virou uma commodity. O diferencial passou a estar no conjunto que o ativo oferece.

O Real Estate passou a ter papel determinante na atração e retenção de talentos, na percepção de solidez da empresa e no cumprimento de critérios ESG. Uma localização nobre, por si só, também deixou de garantir competitividade quando o ativo não acompanha as novas exigências de qualidade técnica, serviços, flexibilidade e amenidades. Por isso, ganham relevância os complexos que integram escritórios, varejo, gastronomia, serviços e áreas de convivência. São ambientes mais vivos, que reduzem atritos da rotina e aumentam a atratividade do empreendimento. Essa talvez seja uma das grandes mudanças dos últimos anos, onde o Real Estate deixou de ser uma decisão essencialmente sobre metros quadrados e passou a fazer parte da estratégia de pessoas, da experiência do colaborador e do próprio negócio.

Como o Real Estate pode se preparar para movimentos tão distintos e simultâneos, com algumas empresas reduzindo a ocupação enquanto outras expandem?

A preparação passa pela capacidade de oferecer ativos flexíveis, capazes de atender empresas em diferentes momentos de crescimento, consolidação ou reestruturação. Edifícios com plantas que permitam dividir ou unir conjuntos, bem como interligar andares, absorvem melhor essas oscilações porque acomodam ocupantes de portes distintos. Essa flexibilidade amplia o universo potencial de demanda, reduz a dependência de um único perfil de locatário e preserva a competitividade do ativo em ciclos mais voláteis.

Também é preciso conhecer profundamente o portfólio, entender vencimentos, alternativas de ocupação e disponibilidade de mercado e, principalmente, acompanhar o que acontece dentro das empresas antes que isso se transforme em demanda imobiliária. Na BGRE, por exemplo, temos mais de 300 locatários em um portfólio de aproximadamente 1 milhão de metros quadrados de edifícios corporativos. Essa proximidade é essencial para anteciparmos necessidades e evoluirmos os espaços. Em mercados mais voláteis, gestão ativa significa combinar a capacidade de adaptação do imóvel com o entendimento contínuo do negócio do cliente.

Quais sinais discretos indicam que um cliente poderá reduzir, ampliar ou transformar significativamente sua ocupação?

 Esses sinais nem sempre aparecem de forma explícita ou antecipada. Por isso, é fundamental manter uma relação próxima e contínua com os locatários, acompanhar sua experiência nos ativos, entender a evolução de seus mercados e ouvir suas perspectivas de negócio.

Também é importante observar movimentos externos, como reorganizações societárias, fusões, aquisições, mudanças de liderança e ajustes estratégicos. Como as decisões de ocupação raramente nascem exclusivamente na área de Real Estate, antecipá-las exige diálogo com diferentes frentes, como RH, Finanças e a liderança do negócio, além de uma leitura mais ampla do contexto corporativo. Gestão ativa é estar próximo do cliente, acompanhar como o negócio dele evolui e tentar antecipar o que ele vai precisar.

O trabalho híbrido, a busca por eficiência e as mudanças no perfil das equipes alteraram definitivamente o que as empresas esperam dos escritórios corporativos?

Sim. O escritório deixou de ser apenas o local padrão do trabalho individual e passou a ser avaliado pelo que o home office não consegue entregar com a mesma intensidade, como colaboração, socialização, cultura organizacional, aprendizado e senso de pertencimento. Isso tem levado a uma menor ênfase em estações fixas e a uma maior diversidade de ambientes, como áreas colaborativas, salas de foco, espaços de treinamento e locais de descompressão.

Ao mesmo tempo, cresce a demanda por serviços que reduzam o atrito da rotina, como restaurante, café, mercado, auditório, lavanderia, salão de beleza e sapataria, entre outros. Nesse novo contexto, o papel do escritório evoluiu de onde o trabalho acontece para onde a cultura, a conveniência e a conexão acontecem.

Essa transformação não significa necessariamente que todas as empresas precisarão de menos espaço. Algumas reduzem; outras mantêm ou até ampliam a metragem, mas mudam completamente sua configuração. O ponto central é que a metragem, isoladamente, significa cada vez menos. O que importa é a qualidade e a eficiência da ocupação.

O que diferencia um imóvel apenas bem localizado de um ativo verdadeiramente preparado para permanecer competitivo e relevante?

A localização continua sendo um atributo fundamental, mas deixou de ser suficiente. Um ativo verdadeiramente competitivo combina eficiência energética, certificações reconhecidas, como LEED, EDGE e Fitwel, flexibilidade de layout, infraestrutura técnica robusta, acessibilidade e uma administração predial profissionalizada.

Além disso, a oferta de espaços e serviços voltados à experiência do ocupante passou a ter peso relevante nas decisões de relocalização. Hoje, a escolha de um escritório não se resume à metragem. Envolve também a capacidade do ativo de contribuir para produtividade, bem-estar, conveniência e posicionamento institucional da empresa ocupante.

Quando uma empresa reduz sua ocupação, quais alternativas devem ser consideradas além da simples devolução de áreas?

Do ponto de vista do empreendimento, a redução deve ser analisada de forma estratégica, e não apenas operacional. Uma das principais decisões é como receber o espaço devolvido: no formato "as-is" (como se encontra), eventualmente mobiliado e com salas fechadas, ou totalmente aberto, sem mobiliário, neutro e flexível. Quanto mais impessoal e adaptável estiver o espaço, maior tende a ser sua liquidez para uma nova locação.

Em alguns casos, também pode fazer sentido avaliar soluções intermediárias, como reconfiguração parcial, uso temporário, subdivisão da área ou adequação do layout para ampliar o público potencial de ocupantes. Minimizar ou evitar altos custos de implantação de um novo escritório também se tornou um fator importante na decisão de locação. Nosso time acompanha de perto o dia a dia dos clientes para antecipar soluções. Em determinados casos, pode fazer mais sentido consolidar equipes em outra região, renegociar contratos ou reconfigurar a ocupação.

Em um período de juros elevados e maior seletividade nos investimentos, como equilibrar a contenção de CAPEX com a necessidade de modernizar os imóveis?

O equilíbrio está em priorizar investimentos com impacto direto na competitividade, na eficiência operacional e na capacidade de reter ou atrair ocupantes. Em um cenário de juros elevados, o CAPEX precisa ser ainda mais seletivo, com foco em intervenções que reduzam custos recorrentes, aumentem a eficiência energética, melhorem a experiência do usuário ou eliminem obsolescências relevantes. Modernizar não significa necessariamente executar grandes projetos de uma só vez. Muitas vezes, significa construir uma agenda faseada, disciplinada e orientada por retorno, preservando caixa sem comprometer a relevância futura do ativo.

Mudanças climáticas, restrições de energia e água e dificuldades de acesso já influenciam decisões de aquisição, desenvolvimento e permanência em determinados locais?

Sim, e essa influência cresce de forma acelerada. Riscos hídricos e energéticos já são avaliados com rigor semelhante ao de outros riscos relevantes em uma decisão imobiliária. Eventos climáticos extremos podem impactar custos de seguro, continuidade operacional e até a viabilidade de permanência em determinadas localizações.

Da mesma forma, dificuldades de mobilidade afetam a atração e a retenção de talentos tanto quanto o custo de ocupação. As exigências ESG também passaram a ter papel decisivo na aquisição ou locação, levando empresas a excluir preventivamente ativos com baixa eficiência energética ou menor resiliência ambiental. Esses fatores deixaram de ser critérios acessórios e passaram a funcionar, em muitos casos, como filtros eliminatórios. Em Real Estate, decisões tomadas hoje permanecem por décadas. Portanto, considerar esses riscos deixou de ser apenas uma discussão de sustentabilidade. Tornou-se uma questão econômica, operacional e de gestão de ativos.

Qual deve ser a participação das áreas de Real Estate e Facilities Management nas decisões estratégicas das empresas?

Essas áreas precisam deixar de ser vistas apenas como executoras e passar a integrar o processo decisório desde as etapas iniciais. Real Estate e Facilities Management devem participar das discussões estratégicas sobre expansão, redução, reestruturação, experiência dos colaboradores, eficiência operacional e sustentabilidade. Quando bem posicionada, a área de Real Estate deixa de atuar de forma reativa e passa a exercer um papel consultivo, antecipando cenários, qualificando decisões e conectando a estratégia imobiliária aos objetivos mais amplos do negócio.

Em um mundo no qual as referências mudam antes que as empresas consigam compreendê-las, o que o Real Estate precisa aprender a enxergar antes?

O Real Estate precisa desenvolver a capacidade de enxergar cenários antes que eles se consolidem como tendências evidentes. Isso significa tratar dados de ocupação, comportamento dos usuários, eficiência dos ativos e movimentos dos locatários como informações estratégicas contínuas, e não como análises pontuais. Quem espera a mudança se tornar óbvia para então reagir tende a chegar atrasado. O papel do Real Estate, hoje, é antecipar transformações, orientar decisões e assegurar que os ativos permaneçam relevantes mesmo em um ambiente de referências em constante evolução.

Os melhores profissionais procuram entender o que está provocando essas mudanças antes que elas apareçam claramente no mercado. Mudanças demográficas e geracionais, novas formas de trabalho, infraestrutura, mobilidade, tecnologia, comportamento das empresas e transformação das cidades acabam, em algum momento, refletindo-se no Real Estate.

Depois de mais de 30 anos trabalhando no setor, uma coisa que aprendi é que o mercado imobiliário exige paciência e visão de longo prazo. Os ciclos mudam, as referências evoluem, mas bons ativos e boas decisões continuam sendo construídos a partir de uma compreensão profunda das necessidades das pessoas, das empresas e das cidades.