O Google ainda não ocupou o James R. Thompson Center, mas sua chegada já começou a alterar o mercado imobiliário ao redor. Desde o anúncio do projeto, em 2022, as locações de escritórios no LaSalle Corridor cresceram 14%, enquanto o Central Loop registrou queda de 13%. Em um raio de cerca de 800 metros do edifício, o avanço chegou a 23%, segundo dados da CBRE reunidos pela Bloomberg Línea.

A recuperação localizada chama atenção justamente porque acontece dentro de um mercado que continua carregando escritórios vazios, edifícios desvalorizados e ativos concebidos para uma demanda corporativa que mudou. No segundo trimestre de 2026, a vacância direta dos escritórios no centro de Chicago chegou a 26,8%. Desde 2023, o mercado acumulou aproximadamente 2,2 milhões de pés quadrados de absorção líquida negativa, de acordo com a CBRE.

Essa combinação transformou parte do antigo distrito financeiro em um teste para destinos diferentes do mesmo estoque imobiliário. Enquanto o Thompson Center recebe um retrofit de grande escala para continuar competitivo como escritório, outros edifícios estão sendo convertidos em moradia. Há ainda imóveis negociados com descontos expressivos, num processo em que localização, idade do ativo, dívida e capacidade de investimento passaram a separar os prédios que conseguem disputar a demanda daqueles que permanecem no excesso de oferta.

O chamado "efeito Google", portanto, permite observar algo maior do que a influência de uma empresa sobre sua vizinhança. Chicago coloca lado a lado três respostas à obsolescência dos escritórios (reinvestir, mudar o uso ou reprecificar o ativo) enquanto tenta descobrir quanto de seu antigo distrito corporativo ainda faz sentido manter como escritório.

E há uma aparente contradição nesse processo. Mesmo com espaço sobrando, contratos acima de 10 mil pés quadrados somaram 1,5 milhão de pés quadrados no segundo trimestre de 2026. Há excesso de oferta no mercado, mas determinados edifícios continuam encontrando demanda.

O problema deixou de ser apenas encontrar ocupantes
Para entender por que o movimento ao redor do Thompson Center chama atenção, é preciso olhar para o papel da LaSalle Street na formação do centro de Chicago. A via atravessa o Loop, núcleo da região central da cidade, e se consolidou como um dos endereços financeiros mais tradicionais de Chicago, reunindo bancos, seguradoras, escritórios profissionais e edifícios públicos.

Essa concentração de atividades corporativas ajudou a sustentar o valor imobiliário do corredor por décadas, mas também aumentou sua exposição quando a demanda por escritórios mudou. Novos polos corporativos ganharam espaço em áreas a oeste do centro, onde empresas encontraram edifícios mais recentes e uma combinação maior de escritórios, restaurantes, comércio, residências e espaços de convivência.

A LaSalle Street ficou, assim, com uma concentração relevante de prédios mais antigos justamente quando o trabalho híbrido reduziu a necessidade de espaço corporativo. O problema deixou de ser apenas encontrar novos ocupantes. Em parte dos ativos, a discussão passou a incluir se ainda faz sentido manter o uso como escritório.

Uma das respostas da cidade foi o programa LaSalle Street Reimagined, criado para estimular a transformação de edifícios comerciais subutilizados em residências e ampliar a diversidade de usos no corredor. Até outubro de 2025, cinco projetos aprovados reuniam 1.765 unidades residenciais e mais de US$ 900 milhões em investimentos, segundo o Bisnow.

Em vez de esperar que toda a área perdida pelos escritórios volte a ser ocupada por empresas, a estratégia admite que parte desse estoque pode ter deixado de fazer sentido como espaço corporativo. Ao mesmo tempo, outros edifícios recebem capital para continuar no mercado de escritórios, mas precisam retornar com características capazes de competir por uma demanda mais seletiva.

É nesse contexto que a chegada do Google ao Thompson Center ganha outra dimensão. A poucas quadras de distância, um edifício público dos anos 1980 recebe um retrofit de grande escala para permanecer como escritório, enquanto outras torres caminham para conversão residencial e ativos são negociados por valores muito inferiores aos registrados no ciclo anterior.

O movimento ao redor do futuro campus mostra que um grande ocupante ainda pode alterar a dinâmica de uma região, mas também expõe os limites desse efeito. Em um mercado com elevada vacância, nem todos os edifícios conseguem acompanhar a recuperação localizada.

O endereço continua central. O que está sendo redefinido é quais edifícios ainda conseguem transformar essa localização em valor e quais precisarão encontrar outra função.

Como construímos este material
Esta matéria foi elaborada a partir de reportagem da Bloomberg Línea sobre o impacto da futura ocupação do Thompson Center pelo Google e aprofundada com dados de mercado da CBRE, informações públicas divulgadas pelo Google e documentos e levantamentos sobre conversões residenciais, transações imobiliárias e financiamentos no centro de Chicago. Os indicadores do entorno do Thompson Center foram tratados separadamente dos dados gerais do mercado para evitar que uma recuperação localizada fosse apresentada como reversão da vacância no centro da cidade. Caso identifique alguma inconsistência ou queira sugerir novas pautas, entre em contato pelo e-mail [email protected].