A maioria dos lançamentos residenciais recentes em São Paulo está fora do raio de influência direta da rede de metrô e trem. Embora o Plano Diretor da cidade incentive a construção de moradias próximas aos eixos de mobilidade, a maior parte dos novos empreendimentos se concentra em áreas periféricas, distantes das estações de transporte sobre trilhos.

Segundo critérios adotados por urbanistas e órgãos de planejamento, como o Instituto de Políticas de Transporte e Desenvolvimento (ITDP Brasil), a distância ideal entre moradias e transporte de média ou alta capacidade deve ser de até 800 metros. Acima dessa faixa, a adesão ao transporte coletivo tende a cair.

Esse tipo de expansão contraria os princípios do Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT), que propõe o adensamento urbano em torno de estações para reduzir deslocamentos motorizados, otimizar a rede de transporte e promover a eficiência energética.

Relatórios técnicos do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA) indicam que a localização dos empreendimentos habitacionais tem impacto direto na mobilidade urbana e na equidade de acesso a serviços. Em São Paulo, essa lógica esbarra no custo elevado dos terrenos bem localizados e na dificuldade de articulação entre políticas de habitação, solo e transporte.

Dados georreferenciados confirmam concentração periférica

A plataforma GeoSampa, mantida pela Prefeitura de São Paulo, mostra que a maior parte dos empreendimentos residenciais aprovados entre 2020 e 2024 está fora do centro expandido e dos principais eixos de transporte. Essa dinâmica ocorre, em parte, pela maior disponibilidade de terrenos nas bordas urbanas e pela menor restrição legal ao tipo de construção.

Pesquisadores do Laboratório Espaço Público e Direito à Cidade (LabCidade), vinculado à Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU-USP), apontam que a manutenção desse padrão pode aprofundar desigualdades espaciais. Moradias mais distantes exigem deslocamentos mais longos, consomem mais tempo dos moradores e pressionam financeiramente os sistemas de transporte coletivo, que precisam operar em áreas de baixa densidade.