Um imóvel pode ser entregue com equipamentos eficientes e ainda consumir mais energia do que o previsto. Fachada que eleva a carga térmica, ar-condicionado mal dimensionado, sensores sem configuração e medição insuficiente são alguns dos fatores que explicam essa distância entre projeto e operação. A partir de 2027, essa discussão ganha uma nova camada: a eficiência energética passa a integrar o caminho regulatório de edificações novas.

A Resolução CGIEE nº 4, de 2025 estabeleceu índices mínimos obrigatórios para imóveis novos no Brasil. O primeiro marco vale para edificações públicas federais, que deverão alcançar nível A a partir de 2027. Em 2028, novas edificações comerciais e de serviços em municípios com mais de 100 mil habitantes precisarão atingir, no mínimo, o nível C. Em 2035, a regra chegará a municípios com mais de 50 mil habitantes.

O calendário não se aplica a prédios existentes, mesmo reformados. Mas já interfere em decisões sobre sedes, lojas, galpões e unidades em planejamento. Entre a escolha de um terreno ou imóvel, a aprovação de um projeto e a entrega da obra, há um intervalo em que boa parte do desempenho energético é definida (ou limitada).

A etiqueta será obrigatória, mas não substitui a operação
Os níveis de eficiência seguem o Programa Brasileiro de Etiquetagem para Edificações, o PBE Edifica. A avaliação observa o edifício como um conjunto: envoltória, iluminação, condicionamento de ar, aquecimento de água e outros sistemas. Não basta, portanto, comprar um equipamento mais eficiente se as demais escolhas do imóvel trabalham na direção oposta.

A regra prevê duas etapas de comprovação pela avaliação formal: a ENCE Geral de Projeto, antes da obra, e a ENCE Geral de Edifício Construído, depois da execução. ENCE é a Etiqueta Nacional de Conservação de Energia. A diferença é importante porque especificações podem mudar ao longo da obra, assim como fornecedores, materiais e soluções de controle.

Para casos específicos de edifícios comerciais e de serviços, a resolução também admite autodeclaração por ART ou RRT, baseada em requisitos mínimos de desempenho térmico da ABNT NBR 15575. Nessa modalidade, o imóvel equivale ao nível C.

Ter a etiqueta não significa que a operação real repetirá automaticamente o desempenho estimado. Horários de ocupação, setpoints, manutenção, alterações de layout e uso dos equipamentos continuam influenciando o consumo. A norma estabelece uma régua para o imóvel novo; a gestão cotidiana define o que acontece depois da entrega.

Onde o problema pode começar
O risco de tratar a eficiência como assunto do fim da obra é descobrir incompatibilidades quando as principais decisões já foram tomadas. Uma fachada com grande ganho de calor pode exigir mais do sistema de climatização. Uma iluminação eficiente sem zoneamento pode continuar acesa onde não há ocupação. Uma automação sem pontos de medição adequados pode gerar dados insuficientes para identificar desvios.

O comissionamento também entra nessa equação. É nessa fase que se verifica se os sistemas foram instalados e configurados conforme o projeto e se a equipe que assumirá a operação recebeu as informações necessárias. Sem essa ponte, a entrega pode encerrar a obra, mas abrir uma lacuna entre o desempenho especificado e o edifício em uso.

A aprovação do imóvel também muda
Segundo o Ministério de Minas e Energia, as prefeituras deverão exigir a ENCE de Projeto para emissão do alvará de construção e a ENCE de Edifício Construído para o habite-se ou certificado de conclusão. A eficiência energética, portanto, deixa de estar apenas no escopo de sustentabilidade ou engenharia e passa a ter relação com o fluxo de regularização.

Para incorporadoras e proprietários, isso significa incluir a classificação pretendida no escopo técnico, no orçamento e nos contratos. Para a empresa ocupante, a mudança afeta a diligência antes da locação: a condição energética do imóvel e a documentação prevista passam a ser parte da análise de uma nova área.

O que perguntar antes de construir ou alugar

- Qual nível de eficiência o projeto deverá comprovar? A resposta define a referência técnica que arquitetura, engenharia e fornecedores precisarão seguir.

- Há previsão de ENCE de Projeto e de Edifício Construído? A primeira trata do que foi desenhado; a segunda, do que efetivamente chegou ao fim da obra.

- Como será feita a medição do consumo? Medidores gerais mostram o total. Submedição ajuda a localizar o consumo por sistema, área ou uso.

- Quem opera e mantém os sistemas centrais? Em uma locação, essa resposta pode envolver proprietário, condomínio e ocupante — e precisa estar refletida no contrato.

- Quais dados estarão disponíveis depois da ocupação? Consumo, manutenção e operação são informações relevantes tanto para acompanhar custos quanto para relatórios ambientais corporativos.

A resolução não determina o custo de adequação nem garante economia de energia em qualquer circunstância. O resultado dependerá da tipologia do imóvel, do clima, do perfil de uso e da gestão posterior. Sua principal mudança é outra: em empreendimentos abrangidos pelo cronograma, eficiência deixa de ser uma decisão que pode ser postergada. Ela passa a precisar aparecer no projeto, na documentação e na entrega do ativo.

Como construímos este material
​Esta matéria foi elaborada com base na Resolução CGIEE nº 4, de 26 de setembro de 2025, e nas informações sobre cronograma, comprovação e exigências de aprovação divulgadas pelo Ministério de Minas e Energia. Caso identifique alguma inconsistência ou queira sugerir novas pautas, entre em contato pelo e-mail [email protected].