Por Redação

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Ao lado do Museu do Ipiranga, um edifício que durante décadas abrigou a formação religiosa de freiras salesianas inicia uma nova etapa de sua história. O antigo Noviciado Nossa Senhora das Graças será convertido no empreendimento residencial Alma Mater, um projeto de alto padrão que preservará a construção histórica enquanto incorpora novas edificações ao conjunto. O empreendimento terá Valor Geral de Vendas estimado em R$ 130 milhões, reunirá 51 apartamentos e tem entrega prevista para 2028.

Mais do que uma operação imobiliária, o projeto evidencia um movimento que vem ganhando força no mercado brasileiro: a recuperação de edifícios históricos por meio do retrofit. Em vez da demolição, incorporadoras especializadas têm apostado na adaptação de construções existentes para novos usos, conciliando preservação patrimonial, viabilidade econômica e diferenciação no mercado.

Patrimônio passa a competir como ativo imobiliário
O antigo convento foi construído na década de 1920 para acolher e formar jovens em situação de vulnerabilidade. Ao longo do século XX, também funcionou como pensionato, centro de espiritualidade e sede da antiga Faculdade São Marcos. Após anos de abandono, deterioração e disputas judiciais, o imóvel voltou às mãos das Irmãs Salesianas e, em 2015, foi adquirido pela Alfa Realty com o compromisso de preservar a construção histórica.

O edifício faz parte do conjunto de imóveis tombados do Ipiranga, reconhecido pelo Conpresp por seu valor arquitetônico, histórico, paisagístico e urbano. Essa condição impõe limites às intervenções, mas também cria um diferencial competitivo difícil de reproduzir em novos empreendimentos.

O retrofit exige uma operação diferente desde a obra
Ao contrário de uma construção convencional, projetos desenvolvidos em edifícios históricos exigem levantamentos arquitetônicos detalhados, restauração especializada, integração entre estruturas antigas e sistemas prediais contemporâneos, além da aprovação permanente dos órgãos de preservação.

No caso do convento, a proposta prevê preservar fachadas, corredores, escadarias e elementos arquitetônicos originais, enquanto antigas salas serão adaptadas para receber apartamentos. A antiga capela será convertida em área de convivência, mantendo sua identidade arquitetônica, e o pátio interno receberá novos usos compatíveis com o conjunto restaurado.

Esse tipo de intervenção amplia significativamente a complexidade da gestão da obra e, posteriormente, da operação do empreendimento. Sistemas de climatização, instalações elétricas, infraestrutura hidráulica, proteção contra incêndio e automação precisam ser incorporados sem comprometer os elementos protegidos pelo tombamento.

O impacto continua após a entrega
Empreendimentos instalados em edifícios históricos demandam planos de manutenção específicos, inspeções periódicas de elementos restaurados, contratos especializados para conservação patrimonial e maior integração entre engenharia, operação e gestão imobiliária. Intervenções que seriam rotineiras em edifícios contemporâneos frequentemente exigem estudos técnicos e aprovação dos órgãos de preservação quando envolvem imóveis tombados.

Essa complexidade acompanha um movimento mais amplo do mercado. Segundo pesquisa da JLL, cerca de 84% do estoque global de escritórios já tem mais de dez anos de idade, tornando a modernização e o retrofit fatores cada vez mais relevantes para evitar a obsolescência dos ativos. O estudo também afirma que a adaptação de edifícios existentes será decisiva para atender às metas de descarbonização e preservar o valor dos portfólios imobiliários.

Nesse contexto, a operação predial deixa de estar concentrada apenas na eficiência dos sistemas. O desafio passa a ser equilibrar desempenho operacional, preservação arquitetônica, conformidade regulatória e valorização patrimonial ao longo de todo o ciclo de vida do edifício.

Um mercado que amplia o valor dos ativos existentes
O projeto também sinaliza uma mudança importante na estratégia das incorporadoras. Em áreas consolidadas, onde terrenos livres se tornam cada vez mais escassos, edifícios históricos deixam de ser vistos como obstáculos ao desenvolvimento urbano e passam a representar oportunidades de diferenciação.

No Alma Mater, essa percepção aparece inclusive na precificação. As unidades localizadas dentro do edifício histórico apresentam valor superior às construídas nas novas alas do empreendimento, demonstrando que autenticidade arquitetônica e patrimônio passaram a integrar a composição de valor do produto imobiliário.

Esse modelo tende a ganhar relevância à medida que cidades buscam equilibrar preservação cultural, sustentabilidade e requalificação urbana. 

Como construímos este material
Esta reportagem foi elaborada a partir da notícia publicada pela Exame sobre o empreendimento Alma Mater. Caso identifique alguma inconsistência ou queira sugerir novas pautas, entre em contato pelo e-mail [email protected].