​Começarei este texto com uma frase de Ilya Prigogine que diz que "as crises são um efeito da não-linearidade. Quanto mais complexa for uma sociedade, mais importantes são os efeitos não-lineares, mais numerosos os pontos de bifurcações". De uma forma bastante simplificada, pode-se dizer que não estamos mais no mundo linear (previsível), tal como o concebemos e chegamos até aqui, o que não resta dúvida, teve seus méritos, mas a um custo que só agora começamos a perceber.

No mundo dos negócios, faz-se necessário conceber sua complexidade numa teia de relacionamentos que envolve principalmente pessoas, num contexto mais amplo de produtividade e tecnologia. Isso traduz de forma simplificada o ambiente de uma organização. No caso dos empreendimentos comerciais ou condomínios comerciais de grande porte, tem-se um ambiente de várias organizações, o que significa uma complexidade muito maior. Tradicionalmente, esses ambientes são divididos em áreas comuns e privativas, cabendo a área de Facilities gerenciar somente as áreas comuns.

Focarei minha narrativa no Condomínio Parque Avenida, complexo multiuso localizado na Avenida Raja Gabaglia, 2000, em Belo Horizonte, composto de 668 salas e 40 lojas, 1.900 vagas de garagem. Possui certificação ambiental AQUA-HQE nas fases de concepção, projeto, construção e operação. No eixo gestão sustentável (operação) é o único empreendimento do Brasil e da América Latina a ter essa certificação. Atualmente atingimos o nível máximo da certificação: 16 estrelas e nível excepcional.

No que tange a área comum trabalhamos em parcerias com 12 fornecedores diretos de serviços, ou seja, empresas que estão com suas equipes alocadas no condomínio, tais como: manutenção, automação, paisagismo, limpeza e conservação, segurança patrimonial, tecnologia, dentre outras. Isso totaliza 55 pessoas no ambiente diariamente, com exceção de sábados, domingos e feriados quando o número de colaboradores é reduzido.

Analisemos o ambiente condominial face à crise do novo coronavirus. Mas antes gostaria de fazer uma observação sobre a maneira como se trabalha no Parque Avenida. A equipe do empreendimento é composta por cinco pessoas que gerenciam outras cinquentas e cinco (terceirizados). Na equipe, tem-se um gerente predial, um supervisor de operações, uma assistente administrativa, uma auxiliar administrativa e uma analista ambiental. Esse grupo uma vez por semana (todas as segundas-feiras) se reúne por uma hora para discutir modelos de gestão, tendências tecnológicas e cenários em ambientes complexos. Não vou aprofundar essa questão, apenas para pontuar.

Toda a nossa forma de gestão é com base nos processos e ferramentas para gerenciá-los, isso nos possibilita ter uma gestão mais eficiente com o emprego de outra ferramenta: o SLA (Acordo a Nível de Serviços). Atualmente estamos testando a tecnologia IoT para as manutenções preditivas. Como o empreendimento é sustentável, tudo o que foi mencionado nos possibilita trabalhar com um custo de operação relativamente baixo, ou seja, procuramos aplicar a Lei de Moore.

Quando vem uma crise como a que estamos vivendo atualmente, não temos muito impacto em nossa operação. Vamos esclarecer isso, fazendo um resumo da gestão sem entrar muito em detalhes. Em 2018 congelamos a taxa de condomínio; em 2019 reduzimos em 11% a taxa de condomínio; em 2020 mantivemos a taxa e reduzimos em mais 30% a taxa de condominial para os meses de maio, junho e julho para ajudar os condôminos a passar por esse período que será muito crítico, por várias razões, mais principalmente, por que na esfera governamental não há um alinhamento entre ciência, política e saúde.

Neste período de crise os custos de energia e água reduzem significativamente devido ao menor fluxo de pessoas no condomínio. Mas os serviços das empresas terceirizadas continuam, só que, em escala, sem reduzir o número de funcionários. É importante salientar que todas essas medidas só foram possíveis devido à forma como se gere o empreendimento. Neste contexto, é relevante mencionar as competências do Profissional de Facilities Management segundo a entidade americana IFMA (International Facility Management Association), sem nenhum julgamento de valor e hierarquia entre as mesmas.

1. Comunicação;

2. Plano de Emergência e Continuidade do Negócio;

3. Sustentabilidade e Responsabilidade Social;

4. Negócio e Finanças;

5. Fatores Humanos;

6. Planejamento Estratégico e Liderança;

7. Manutenção e Operação;

8. Gerenciamento de Projetos;

9. Qualidade;

10. Gestão Imobiliária e Gestão de Propriedade;

11. Tecnologia.

Chamo a atenção para o fato de que essas competências devem ser usadas em momentos como este, são elas que farão toda a diferença, ou seja, não se faz gestão sem conhecimento.

Outro aspecto fundamental nesse período de crise é a comunicação, que tem que ser bastante assertiva, para que todos os condôminos a compreendam e passem a agir de acordo com as instruções, por e-mail, aplicativo uCondo, avisos nos elevadores e recepção.

Mas acreditamos que o maior desafio será o pós crise, pois o mundo em que vivemos não será mais o mesmo. É difícil prever, mesmo para os futuristas. Mas alguns sinais são claros, como, por exemplo, o trabalho à distância, o ensino à distância, a consolidação do varejo online. Provavelmente teremos um ambiente mais tecnológico, o que afetará os espaços físicos, aumentando a vacância em alguns setores, mas aumentando em outros. É urgente pensarmos sobre isso. Aqui no Parque Avenida nossa equipe está estudando exatamente essas mudanças e de que maneira contribuir com iniciativas que melhorem o ambiente de negócio.

Albélio Dias é Mestre em Administração de Empresas, pós-graduação em Matemática e Educação Tecnológica, e graduado em Matemática. Professor de programas em MBA de várias Instituições de Ensino Superior em Belo Horizonte. Cursos abertos na HSM University, estudante de futurismo na W Future School, membro fundador da REFAC (Rede de Profissionais de Facilities), Síndico Profissional e Diretor-executivo da AgereSíndico e AgereFacilities

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