Edição 1 - Outubro de 2025 Conteúdos exclusivos, de revisão técnica e amplianção conceitual para profissionais de FM cativos do Congresso InfraFM.

​​​➔ Disclaimer
Este material faz parte do programa de relacionamento Experts InfraFM. Trata-se de revisões breves e bastante práticas que aprofundam questões técnicas abordadas durante palestras de edições passadas do Congresso InfraFM. O acesso a este arquivo é garantido aos congressistas que estiveram conosco na última edição do evento.

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Os conteúdos do Experts InfraFM são provocativos e atualizados. Nossa proposta é que você possa usufruir deste conteúdo imediatamente, aplicando os conceitos em sua prática diária.

O conceito “7–30–90” é a ideia proposta e trata-se de um método de aplicação prática e progressiva, em que você conduz melhorias em ciclos de 7, 30 e 90 dias, com foco em resultados reais e mensuráveis. Além disso, há um playbook sugerido e pautas para você debater com a sua equipe e acelerar a adoção dos conceitos.

​➔ Abertura orientada ao problema
Nos últimos ciclos de orçamento, muitos times de FM no Brasil convivem com metas de redução de OPEX, maior disponibilidade de ativos e exigência de relatórios ESG comparáveis. Nesse contexto, a IA passou a ser tratada como ferramenta estratégica. A palestra do Douglas Pacífico no Congresso InfraFM de 2025 parte dessa premissa, afirmando a IA como requisito básico de competitividade e apontando a necessidade de acompanhar tendências globais como as discutidas no SXSW 2025. 
Mesmo com a oferta crescente de produtos digitais, o segmento ainda inicia sua jornada de transformação, o que explica pilotos dispersos, dados pouco integrados e dificuldade para provar ROI. 
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➔ O que a palestra trouxe
A tese central é direta: todos os campos da IA são aplicáveis ao FM, do reconhecimento de padrões em BMS a copilotos de manutenção. No Congresso de 2025, a Bosch apresentou o DiOS como plataforma interna e o DiOSAi, camada de IA generativa pré-treinada, para entender linguagem natural, analisar dados e executar comandos na operação. Essa direção sugere um FM cada vez mais conversacional e acionável, em que o gestor pergunta e o sistema devolve análise, recomendação e, quando autorizado, a própria execução.

➔ Vamos ampliar a palestra e nos atualizar sobre o tema
Para que IA e automação ganhem escala e governança, duas referências são fundamentais. A ISO 41001 estabelece um sistema de gestão de FM que conecta objetivos da organização, partes interessadas e processos, útil para dar contorno a dados, papéis e desempenho. Já a ISO/IEC 42001 é o primeiro padrão de sistema de gestão de IA, orientando risco, transparência e melhoria contínua do ciclo de vida de soluções de IA, o que conversa com privacidade e segurança em ambientes prediais.

No eixo de eficiência energética, a IEA destaca a digitalização como habilitadora de ganhos em edifícios, com automação, medição e algoritmos aproximando oferta e demanda e melhorando a flexibilidade. Em paralelo, benchmarks de mercado como o GRESB 2024 reforçam a exigência de dados de desempenho padronizados e comparáveis, com evolução metodológica focada em cobertura de dados e rankings entre pares. 

No nível tático, há evidências recentes para decisões de automação: sequências de controle de alto desempenho do ASHRAE Guideline 36 têm mostrado economias relevantes. Estudo da PNNL estimou economias de até 41% no aquecimento, 18% em meia-estação e 20% no resfriamento em simulação de grande escritório quando substituídas rotinas convencionais, mantendo conforto. Esses resultados variam por clima e projeto, mas indicam onde a IA e controles avançados entregam ganhos mensuráveis no curto prazo.

➔ Aplicação prática
Como transformar tese em rotina operacional no Brasil, sem criar riscos de compliance e sem “big bang”?
Um caminho pragmático é amarrar IA a processos já maduros do SGFM (ISO 41001), priorizando casos de uso com dados disponíveis e métricas claras. Exemplos incluem detecção de falhas em HVAC, priorização de ordens de serviço com copiloto de manutenção, otimização de setpoints e previsão de demanda de limpeza baseada em ocupação. Em governança, alinhar IA ao 42001 reduz exposições com auditorias futuras e aproxima a área jurídica da operação. Onde há dados pessoais de ocupantes, os times devem balizar decisões pela LGPD e pelas orientações da ANPD quanto a papéis como o do encarregado, treinamentos e fluxos de resposta.

Em ESG, a mensagem do GRESB é clara: cobertura de dados e qualidade pesam na nota. Assim, sensores, telemetria e integrações BMS-CMMS deixam de ser “nice to have” e passam a suportar indicadores auditáveis como kWh/m².ano, consumo de água, emissões operacionais e satisfação dos ocupantes. 

​➔ O que muda em 7–30–90 dias para um gestor
Em 7 dias, mapear dados e restrições. Quais edifícios possuem BMS, medição setorial, inventário de ativos, backlog e SLAs digitalizados? Há repositório de incidentes de conforto e qualidade do ar? Quais dados contêm informações pessoais e exigem controles LGPD? Em 30 dias, rodar dois pilotos com hipóteses de economia e metas simples, por exemplo: aplicar sequências tipo G36 em um AHU prioritário e testar FDD em três chillers, com baseline antes-depois e metas de MTTR e energia. Em 90 dias, colocar o copiloto de manutenção para enriquecer O.S. com causa provável e peças, estabelecer ritos de governança da IA alinhados ao 42001 e preparar um painel GRESB-ready com dados de energia, água e emissões para o trimestre.

➔ Playbook Rápido
- Levantamento de fontes de dados e riscos LGPD por site, incluindo quem é o controlador e o encarregado local. Serviços e Informações do Brasil
- Parametrização de KPIs base no SGFM: kWh/m².ano, fator de carga, MTBF/MTTR, SLA de conforto.
- Piloto de Guideline 36 em 1 AHU crítico, com verificação independente de economia e conforto. PNNL
- Teste de FDD em HVAC e automação de priorização de O.S. por impacto em energia e risco.
- Criação de matriz de casos de uso de IA com critérios de dados disponíveis, risco e payback estimado.
- Adoção de controles de AIMS inspirados na ISO/IEC 42001: registro de modelos, risco, testes e melhoria contínua. ISO
- Integração BMS–CMMS e coleta automática de horas-máquina para confiabilidade.
- Painel GRESB-ready com cobertura de dados, metas por tipologia e tracking mensal. documents.gresb.com
- Roteiro de capacitação para operação focado em leitura de dados, setpoints e conforto.
- Preparação de nota técnica para diretoria com achados dos pilotos, CAPEX e OPEX.

➔ Normas & Referências
- ISO 41001 Sistema de gestão de Facility Management. ISO
- ISO/IEC 42001 Sistema de gestão de IA. ISO
- ASHRAE Guideline 36 Sequências de controle de alto desempenho. PNNL
- LGPD e guias da ANPD sobre governança de dados. Serviços e Informações do Brasil
- GRESB 2024 Metodologia e ênfase em cobertura de dados. documents.gresb.com

➔ Métricas & ROI
- Energia: kWh/m².ano, pico kW, fator de carga, custo R$/MWh evitado.
- Confiabilidade: MTBF de HVAC e sistemas críticos, MTTR por tipologia.
- Conforto & IAQ: taxa de tickets de conforto por 100 ocupantes, CO₂ médio em ppm nas zonas críticas.
- Automação: % de equipamentos com FDD, % de sequências tipo G36 implementadas, setpoints aderentes.
- Governança de IA: % de casos de uso com avaliação de risco 42001, taxa de drift detectado e corrigido.
- ESG: cobertura de dados GRESB, intensidade de emissões kgCO₂e/m².ano.

➔ Perguntas para levar à equipe

1. Quais dados confiáveis já temos para treinar e auditar a IA sem violar a LGPD? Serviços e Informações do Brasil
2. Em quais sistemas o Guideline 36 pode ser implantado com menor risco e maior ganho? PN​NL
3. Como o nosso SGFM mapeia metas, partes interessadas e indicadores segundo a ISO 41001? ISO
4. Quais casos de uso de IA priorizam redução de OPEX com medição e verificação em 90 dias?
5. Como vamos evidenciar cobertura e qualidade de dados para o próximo ciclo do GRESB? documents.gresb.com+1

➔ Citações

- ISO. ISO 41001:2018 Facility management — Management systems. 2018. ISO
- ISO. ISO/IEC 42001 — AI management systems. 2023–2025. ISO
- IEA. Energy Efficiency 2024 e Digitalisation em edifícios. 2024. IEA+1
- GRESB. Real Estate Assessment 2024 e evolução metodológica. 2024. GRESB+1
- PNNL. Energy Saving Estimation of ASHRAE Guideline 36. 2025. PNNL
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➔ Experts InfraFM

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