Por Léa Lobo

O crescimento dos condomínios logísticos no Brasil amplia não apenas a oferta de galpões, mas também a necessidade de uma gestão predial capaz de acompanhar operações que funcionam em ritmo contínuo, recebem grande circulação de caminhões e atendem empresas com elevados níveis de exigência.

Nesse ambiente, o síndico deixa de ser apenas o responsável por documentos e aprovações administrativas. Embora não conduza sozinho a rotina operacional, ele participa da governança que sustenta contratos, fornecedores, orçamento, segurança, manutenção e conformidade legal.

Em entrevista ao programa Condomínio S.A., Ricardo Baracat, profissional com experiência em gestão de propriedades logísticas e atuação na Solotech Property Services, destacou que o mercado ainda apresenta carência de profissionais preparados para lidar com as particularidades desse tipo de empreendimento.


Operação compartilhada reduz custos, mas aumenta a complexidade

Uma das principais diferenças entre um galpão monousuário e um condomínio logístico está na divisão das despesas comuns. No imóvel ocupado por uma única empresa, o locatário assume integralmente custos como segurança, portaria, limpeza, jardinagem, geradores, reservatórios, bombas e sistemas de esgoto. Nos condomínios logísticos, esses serviços são compartilhados entre diferentes ocupantes. O modelo pode reduzir o custo por metro quadrado e aumentar a capacidade de contratação de estruturas especializadas. Em contrapartida, exige regras claras, definição de responsabilidades e acompanhamento permanente da qualidade dos serviços.

A operação costuma reunir diferentes agentes. A administradora condominial cuida das contas, cobranças, contratos e atendimento das demandas das áreas comuns. O gerente do condomínio acompanha a rotina local. O property manager representa os interesses do proprietário e mantém relacionamento com os locatários, inclusive em temas relacionados às áreas privativas e às obras. Ao síndico cabe assegurar que decisões, contratos, previsões orçamentárias e procedimentos estejam formalizados e em conformidade.

Essa separação de funções, porém, não elimina a necessidade de integração. Falhas de comunicação entre síndico, administradora, propriedade e ocupantes podem atrasar respostas, aumentar custos e comprometer a operação logística.


Responsabilidade vai além do orçamento

A atuação do síndico envolve riscos trabalhistas, ambientais e operacionais. Um exemplo citado na entrevista é o uso inadequado de profissionais terceirizados, como recepcionistas realizando atividades próprias de vigilantes. Além de indicar falha na gestão do contrato, a prática pode gerar passivos trabalhistas.

Outro ponto crítico aparece em condomínios sem conexão com redes públicas de esgoto. Nesses casos, o empreendimento pode depender de uma estação própria de tratamento de efluentes, o que exige operadores qualificados, manutenção, monitoramento e laudos sobre a qualidade do descarte. A ausência desses controles pode expor o condomínio e seus responsáveis a riscos ambientais e legais.

Para o gestor, isso significa que assinar documentos sem compreender a operação representa um risco significativo. A governança precisa estar apoiada em evidências: contratos vigentes, licenças, registros de manutenção, relatórios técnicos, indicadores de desempenho e definição formal dos responsáveis por cada sistema.


Eficiência não pode comprometer o nível de serviço

A pressão por redução da taxa condominial é permanente. Proprietários buscam manter o empreendimento competitivo, enquanto locatários exigem segurança, conservação, agilidade e disponibilidade da infraestrutura.

O desafio é reduzir custos sem retirar recursos essenciais da operação. A substituição indiscriminada de equipes, por exemplo, pode
gerar economia imediata, mas aumentar falhas, reclamações e riscos de indisponibilidade.

Entre as estratégias discutidas estão a renegociação e concorrência periódica entre fornecedores, a contratação em escala para
diferentes empreendimentos e o uso de tecnologias para automatizar tarefas. Câmeras, monitoramento remoto e equipamentos mecanizados podem substituir determinadas atividades manuais, desde que a mudança seja precedida por análise de risco e não apenas por uma decisão financeira.

A gestão eficiente também depende da leitura das principais linhas de despesa. Concentrar esforços nos contratos que representam a maior parte do orçamento permite buscar produtividade sem enfraquecer serviços críticos.


Fundo de contingência protege a continuidade operacional

Manutenções extraordinárias fazem parte da rotina de grandes complexos. Vazamentos em tubulações enterradas, danos em portões provocados por caminhões, falhas em pavimentos, goteiras e problemas em sistemas de bombeamento podem exigir intervenções não previstas.

O fundo de contingência funciona como uma proteção contra essas ocorrências. Quando bem administrado, permite executar reparos sem solicitar aportes emergenciais ao proprietário ou cobranças adicionais aos locatários.

Os recursos também podem financiar melhorias em áreas de benefício coletivo, como portarias, pátios e sistemas comuns. A utilização deve seguir critérios transparentes, aprovação adequada e separação clara entre despesas condominiais e responsabilidades das áreas privativas.


Vistorias periódicas ajudam a preservar os ativos

Outro ponto relevante é o acompanhamento das condições do imóvel durante a ocupação. Limitar a fiscalização às vistorias de entrada e saída pode permitir o acúmulo de não conformidades ao longo de contratos que duram vários anos. Segundo Baracat, inspeções periódicas ajudam a identificar antecipadamente problemas de conservação e a definir responsabilidades antes do encerramento da locação. A prática reduz conflitos, acelera a devolução do imóvel e evita que obras emergenciais atrasem a entrada de um novo ocupante.

Para a gestão de ativos, a vistoria deve alimentar um plano de manutenção com prioridades, prazos, responsáveis, estimativa de custos e registro das correções realizadas.


O que isso significa para Facilities Management

Os condomínios logísticos demonstram como Facilities Management influencia diretamente o negócio principal do ocupante. Uma goteira, um portão parado, uma falha no controle de acesso ou um pátio deteriorado não são apenas problemas prediais: podem interromper expedições, atrasar entregas, aumentar riscos de acidentes e afetar compromissos assumidos com clientes.

A atuação alinhada à ISO 41001 exige conectar pessoas, lugares e processos. Isso significa organizar a relação entre propriedade, síndico, administradora, fornecedores e locatários em torno de objetivos comuns: continuidade operacional, segurança, eficiência de custos, preservação do ativo e qualidade do ambiente construído.

Para o gestor de Facilities, as principais prioridades são estabelecer responsabilidades, acompanhar contratos por indicadores, manter documentação atualizada, planejar contingências, inspecionar ativos e garantir que decisões de redução de custos não aumentem riscos operacionais.

O avanço dos condomínios logísticos abre espaço para profissionais com experiência em gestão predial, engenharia, segurança, manutenção e administração de serviços. A oportunidade, entretanto, exige qualificação técnica. Em uma infraestrutura que sustenta cadeias de abastecimento e operações de e-commerce, a gestão não pode se limitar à assinatura de documentos: precisa antecipar falhas e manter o empreendimento disponível para operar