Por Gilson Schilis

O mercado brasileiro de galpões logísticos atravessa um ciclo de maturidade e seletividade. Não se trata apenas de um recorde na entrega de novos empreendimentos, mas de uma transformação estrutural no perfil da demanda e na qualidade exigida pelos ocupantes, bem como mudança do perfil do consumidor com a digitalização da economia.

Embora os números de 2026 indiquem forte volume de entregas, as estimativas apontam para um déficit de cerca de 500 mil m² de galpões que efetivamente atendam às necessidades mínimas dos inquilinos. Esse dado revela um ponto central, que é a diferença entre oferta técnica e oferta aderente.

A demanda segue aquecida, impulsionada pelo avanço do e-commerce, pela reconfiguração das cadeias produtivas, pela regionalização de estoques e pela busca crescente por eficiência operacional. Ao mesmo tempo, o mercado tornou-se mais criterioso. Localização estratégica, padrão construtivo elevado, eficiência energética, infraestrutura robusta e flexibilidade operacional deixaram de ser diferenciais e passaram a ser requisitos mínimos. A ocupação hoje não é apenas uma decisão imobiliária, mas operacional e estratégica.

O aparente paradoxo entre recorde de entregas e escassez de disponibilidade tem explicação clara. Uma parcela significativa dos novos projetos é desenvolvida sob demanda, no modelo built-to-suit (BTS), já com contratos firmados. Além disso, a pré-locação vem aumentando de forma consistente, reduzindo a vacância estrutural.

Na prática, o volume entregue não corresponde ao que está efetivamente disponível para absorção imediata, criando uma percepção de abundância que não se confirma no mercado. Isso porque a reserva de mercado de espaços logísticos é uma prática recorrente, permitindo a preferência de uso mediante a expansão da área, um atributo que chama a atenção dos operadores de e-commerce, que valorizam a oportunidade de expansão, levando em consideração planejamento estratégico e o aquecimento constante da demanda, impulsionado, sobretudo pela operação fullfilment.

O déficit, no entanto, não é generalizado. Existem aproximadamente 600 mil m² disponíveis em galpões que não atendem às exigências atuais do mercado, fora do padrão A ou A+, que são os empreendimentos de alto padrão, cujo nível de excelência em especificações técnicas é de ponta, reconhecidos a partir de atributos atrelados à tecnologia e à eficiência, tanto operacional, como energética. A classificação AAA representa o topo do mercado, aptos à obtenção de certificações sustentáveis, geralmente demandados por companhias que seguem os mais altos níveis de governança corporativa.

As operações logísticas tornaram-se mais tecnológicas e complexas. Pé-direito elevado, maior capacidade de carga de piso, docas adequadas, sustentabilidade, sistemas de segurança integrados e eficiência energética são premissas básicas atualmente. Galpões de padrão inferior geram ineficiências que, no longo prazo, custam mais do que um aluguel aparentemente inferior. A relação armazenagem, ou seja, o potencial de verticalização versus o investimento total na área é uma métrica importante e empreendimentos acima de 90% de taxa de eficiência com área de apoio, incluindo refeitórios e escritórios, permite o oferecimento de qualidade de vida aos colaboradores, que se converte também em retenção e fidelização da equipe, o que impacta diretamente na qualidade da operação.

Portanto, não se trata de falta de área construída, mas de falta de área qualificada. Esse desequilíbrio, aliado a um crescente aumento do preço dos terrenos e da construção, pressiona os valores de locação, especialmente em regiões consolidadas e com infraestrutura logística robusta. O movimento observado não é apenas de aumento nominal, mas de recomposição de patamares. Ativos bem localizados, tecnicamente superiores e eficientes tendem a capturar maior valorização. O mercado premia a qualidade, que resulta em agilidade operacional, fator valorizado sobretudo pelo e-commerce, que tem puxado a demanda.

Com a Selic em 14,75%, com a primeira redução de 0,25% após quase dois anos e o período eleitoral no horizonte, o custo de capital torna-se um fator determinante. Desenvolvedores estão mais seletivos, priorizando regiões com absorção comprovada e buscando maior segurança contratual antes de iniciar novas obras. Projetos especulativos diminuem, enquanto modelos com pré-locação ganham protagonismo. Investidores adotam maior disciplina na alocação de recursos, concentrando-se em ativos core e mercados consolidados, além de estruturarem parcerias e mecanismos de funding mais eficientes.

O cenário político naturalmente adiciona cautela às decisões de investimento. Ainda assim, o segmento logístico tem demonstrado resiliência por estar diretamente ligado à dinâmica da economia real, o que inclui a digitalização da sociedade. Decisões podem ser postergadas, mas não deixam de acontecer quando a demanda é concreta e contratualizada.

O principal desafio para os desenvolvedores é equilibrar custo de capital, timing de lançamento e absorção de mercado, ao mesmo tempo em que respondem à crescente pressão por sustentabilidade, certificações ambientais e eficiência operacional. A resposta está em planejamento de longo prazo, análise criteriosa de localização, gestão ativa de portfólio e construção de relacionamento sólido com inquilinos estratégicos.

O setor logístico não é um modismo e responde às transformações da economia. O ajuste que vivemos é entre oferta qualificada e demanda estruturada. Não é falta de metro quadrado. É falta do metro quadrado certo. E isso tende a valorizar quem planejou no longo prazo.

As projeções indicam que a Selic pode recuar para a faixa de 12,5% no fim de 2026, aproximando-se de 10,5% em 2027. Nesse cenário, projetos que hoje estão em compasso de espera tendem a ser reativados. Com custo de capital mais competitivo, o pipeline deve ganhar novo impulso a partir de 2027, ainda que de forma responsável e estratégica, mantendo o foco em qualidade, localização e aderência à demanda real. O setor deve continuar sólido, sustentado por fundamentos consistentes e por uma demanda que não é circunstancial, mas estrutural.