Por Redação

A decisão entre retrofit e obra nova sempre existiu no mercado imobiliário, mas raramente teve o peso que tem hoje. Durante anos, a escolha era conduzida por parâmetros relativamente estáveis: custo de obra, viabilidade construtiva, tempo de execução e padrão técnico desejado. No Brasil atual, essa lógica deixou de ser suficiente.

O ambiente mudou. O custo de capital passou a pressionar decisões, o tempo de retorno ganhou protagonismo e a ocupação dos espaços se tornou mais seletiva. Nesse cenário, a escolha entre reformar ou construir deixou de ser uma decisão de engenharia e passou a ser uma decisão de portfólio.

O artigo “Viabilidade econômica e sustentável utilizando BIM de um retrofit estrutural aplicado em um edifício” (2025) ajuda a entender esse deslocamento ao mostrar que, em determinados contextos, o retrofit pode reduzir drasticamente custos e prazos. No estudo, a solução de retrofit apresentou custo estimado de R$ 47 mil, contra R$ 1,3 milhão para a estrutura nova, uma diferença superior a 90% naquele caso específico, considerando o reaproveitamento estrutural do edifício analisado.

No Brasil de hoje, esse tipo de cenário deixou de ser exceção.

O que está mudando na prática? E por que isso importa agora?
O primeiro fator que reposiciona essa decisão é o custo do tempo. Em um ambiente de juros elevados, projetos longos passaram a carregar um risco maior. Construir do zero significa imobilizar capital por mais tempo, atravessar ciclos econômicos mais incertos e depender de absorção futura do mercado. O retrofit, por outro lado, encurta esse ciclo. Ele antecipa a entrada do ativo no mercado e reduz a exposição a variáveis externas.

Esse movimento ganha força quando combinado com a dinâmica atual de ocupação. Em São Paulo, especialmente na região da Faria Lima, o mercado de escritórios passou por um processo claro de seletividade. A demanda não desapareceu, mas se concentrou em ativos com alto padrão técnico, localização consolidada e infraestrutura compatível com o trabalho híbrido.

Isso gerou um efeito importante. Edifícios mais antigos, mesmo bem localizados, passaram a perder competitividade. Ao mesmo tempo, terrenos disponíveis para novas construções nessa região são escassos, caros e, em muitos casos, inviáveis do ponto de vista financeiro.

É nesse ponto que o retrofit deixa de ser alternativa e passa a ser estratégia. Casos recentes na própria Faria Lima ilustram esse movimento. Edifícios corporativos construídos nos anos 1990 e início dos anos 2000 vêm sendo reconfigurados para atender novas exigências de mercado, incorporando upgrades em fachada, sistemas prediais, eficiência energética e layout interno. Não se trata apenas de modernização estética, mas de reposicionamento completo do ativo para competir com empreendimentos mais novos.

Esse tipo de intervenção permite capturar valor onde antes havia perda. O ativo permanece na mesma localização, mas passa a operar em outro patamar de mercado.

O centro de São Paulo revela outro tipo de oportunidade
Ao mesmo tempo, o centro de São Paulo revela outra dimensão dessa discussão. Diferente da Faria Lima, onde a lógica é competição por qualidade, o centro traz uma combinação de alta disponibilidade de ativos e subutilização histórica.

Nos últimos anos, políticas públicas passaram a estimular diretamente o retrofit como instrumento de reocupação urbana. O programa Requalifica Centro, da Prefeitura de São Paulo, criou incentivos fiscais e regulatórios para viabilizar a transformação de edifícios antigos em novos usos, especialmente residencial.

O resultado começa a aparecer. Prédios comerciais antes vazios estão sendo convertidos em habitação, coworking ou uso misto. Esse movimento não apenas reduz vacância, mas altera a dinâmica econômica da região.

No Rio de Janeiro, o programa Reviver Centro segue a mesma lógica. A maior parte dos projetos aprovados está ligada à reconversão de edifícios existentes, e não à construção de novos empreendimentos. Isso indica uma mudança clara: em áreas urbanas consolidadas, o valor está cada vez mais na capacidade de adaptar o que já existe.

Como ESG entrou na conta
Outro fator que ganhou peso é a agenda ESG. O debate sobre sustentabilidade deixou de ser periférico e passou a influenciar decisões de investimento. A construção de um edifício novo envolve uma carga significativa de emissões de carbono, especialmente na produção de materiais e na fase de obra. O retrofit, ao preservar estruturas existentes, reduz parte desse impacto.

Esse argumento, que antes era tratado como complementar, passou a entrar na conta de forma mais direta, principalmente em empresas com metas de descarbonização e compromissos ambientais estruturados.

No contexto brasileiro, essa variável ainda está em consolidação, mas já começa a influenciar projetos corporativos e decisões de portfólio, especialmente em ativos de maior valor. sso não significa que a obra nova perdeu espaço. Ela continua sendo a melhor alternativa em contextos específicos, como em regiões de expansão urbana, terrenos com alto potencial construtivo ou projetos que exigem total flexibilidade estrutural.

O que mudou foi a proporção dessa escolha. Se antes construir do zero era o caminho padrão, hoje ele passou a ser uma das opções dentro de uma equação mais ampla. O retrofit, por sua vez, deixou de ser visto como solução limitada e passou a ocupar o centro da estratégia em muitos casos.

Como construímos este material
Este conteúdo foi desenvolvido com base no artigo “Viabilidade econômica e sustentável utilizando BIM de um retrofit estrutural aplicado em um edifício”, publicado em 2025 na revista Observatorio de la Economia Latinoamericana. Os links para as fontes estão dispostos no conteúdo, conforme são citados.Caso identifique alguma inconsistência ou queira sugerir novas pautas, entre em contato pelo e-mail [email protected]