A Lei de Locações (lei nº 8.245/1991) disciplina muito as locações residenciais ou comerciais. Entretanto, o que poucos sabem é que a lei confere uma série de importantes vantagens para as instituições de ensino locatárias. O conhecimento dessas vantagens legais é de extrema importância para locadores e locatários.

Os contratos de locação com as instituições de ensino são regidos por importantes peculiaridades. A lei determinou hipóteses específicas para que referidos contratos possam ser rescindidos: no caso de comum acordo das partes, quando locador ou locatário comete alguma infração contratual, quando o locatário não paga aluguel ou quando o poder público exige reparos no imóvel.

O locador também não pode tomar o imóvel quando quiser. E mesmo quando o tomar, apenas o poderá fazer no período de férias escolares. No caso de pedido de despejo, o locatário convencional teria até 15 dias para desocupar o imóvel, mas no caso de estabelecimentos de ensino, a notificação que antecede o despejo é feita com o mínimo de seis meses até o máximo de 12 meses.

Os beneficiários dessas vantagens legais são as instituições de ensino que são submetidas à fiscalização específica pelo poder público, não sendo qualquer instituição que está abrangida no rol de benefícios legais. Estão incluídas as creches; escolas de nível infantil, fundamental, médio e superior; e colégios técnicos. A fiscalização deve ser específica para a atividade desenvolvida, não podendo tratar-se de atividade fiscalizadora genérica.

Estão fora da hipótese legal figuras assemelhadas: instituições que ministram cursos profissionalizantes, cursinhos preparatórios, escolas de idiomas, informática e corte e costura. Importante lembrar que a locação de espaços para instalação de estabelecimentos com objetivo apenas administrativo não é beneficiada pela lei: caso de locação para aparato administrativo de escola, sem a presença de salas de aula, por exemplo, ou ainda locação de imóvel para fins de instalação de cursos de ensino online.

Assim, no caso de eventual contratação com instituições de ensino, importante que a locação expressamente descreva que atividades serão desenvolvidas no imóvel locado, se existirá a presença de alunos, e se ela será apenas pontual ou ocasional, visto que tais fatos contribuirão para caracterizar ou não o inquilino como instituição de ensino.

A preocupação legal é proteger o estudante, considerado o vulnerável diante de quaisquer disputas contratuais entre locador e locatário. Daí a vedação para o despejo em período letivo e o prolongado tempo de notificação para desocupação voluntária conferida pela lei, de forma que possam os alunos não se verem prejudicados com interrupções em suas aulas, bem como disponham de tempo hábil para serem realocados para outra instituição.

A lei também confere benefícios assemelhados a hospitais, igrejas, asilos e associações, hipóteses em que se tutela outras categorias de vulneráveis, caso de pacientes de hospitais, moradores de asilos, fiéis de igrejas, etc. São modalidades de estabelecimentos que oferecem tipos de serviços de alta relevância social, daí a razão para haver proteções específicas para esses inquilinos.

Lucas Morelli é Mestre em Direito Civil pela USP e Coordenador do Contencioso Cível do escritório Bueno, Mesquita e Advogados

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